Regimul juridic special al terenurilor proprietate privată

Poate fi titular al dreptului de proprietate privată orice persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unităţile administrativ teritoriale. Principalele acte normative care reglementează regimul juridic al terenurilor sunt: Legea nr.18/1991 (republicată în 1998) şi Legea nr.1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere (solicitate potrivit Legii nr.18/1991 şi Legii nr.169/1997).

La începutul anului 1997, Parlamentul a votat completarea Legii nr.35/1991 privind regimul investiţiilor străine, prin introducerea unui text potrivit căruia „societăţile comerciale cu capital parţial sau integral străin, constituite ca persoane juridice române, pot dobândi oricând, pe durata existenţei acestora, dreptul de proprietate şi orice alte drepturi reale asupra terenurilor, necesare pentru realizarea obiectivului de activitate”. M-am împotrivit acestei soluţii, considerând-o în dezacord cu prevederile Constituţiei din 1991 şi chiar periculoasă atunci când miza jocului este înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan.

1. Constituţia din 1991, ca şi cea din 1866, apoi din 1923 şi 1938, interziceau categoric vânzarea pământului către cetăţeni străini sau apatrizi. Deci, de la Constituţia lui Cuza încoace, nu li s-a permis străinilor să cumpere terenuri în România. Sub nici o formă.

Legislaţia românească, de mai bine de un secol, a fost recunoscută în Europa, până în 1944, ca una dintre cele mai bune. Şi atunci, de ce să revizuim acum pentru a doua oară Constituţia din 1991, care, prin articolul 41, interzicea cetăţenilor străini sau apatrizilor să dobândească teren?? Şi pentru a nu mai obosi unii să urce la tribună pentru a vorbi de modelul străin, permiteţi-mi să vă pun la curent ce se întâmplă în celelalte legislaţii din Europa. În Portugalia, Italia, Olanda, Spania, în nici una dintre aceste ţări nu este prevăzută eventualitatea dobândirii de proprietăţi imobiliare de către străini. În Germania există doar câteva landuri bavareze care vând pământ şi cetăţenilor străini, dar – atenţie! – numai după ce îşi iau cetăţenia germană. În restul Germaniei, acest lucru este strict interzis. În Elveţia, se stabilesc, în situaţii excepţionale, unele terenuri ce pot fi vândute străinilor, ele trebuind însă să îndeplinească o sumedenie de condiţii. În Bulgaria, firmele străine nu pot deţine în proprietate terenuri, după cum societăţile mixte cu capital străin nu pot deţine în proprietate terenuri agricole. În alte state, cum ar fi Cehia, Ungaria, Polonia, Estonia, Croaţia, se pun condiţii draconice în cazurile de vânzare a pământului, stabilindu-se capitaluri minime de pornire a societăţii. Însă peste tot unde acest lucru este permis, nu se vinde terenul în sine, ci SE CONCESIONEAZĂ. Trebuie să se facă o investiţie pe terenul respectiv, nişte studii din care să rezulte că această investiţie este foarte profitabilă statului.

Şi pentru că ne ţinem neamuri cu fraţii de peste Prut, să aruncăm o privire asupra Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, votată de Parlamentul de la Chişinău. Citez: „Terenurile proprietate publică pot fi vândute atât persoanelor fizice şi juridice şi investitorilor străini, cu excepţia terenurilor cu destinaţie agricolă şi ale fondului silvic, care se vând numai persoanelor fizice şi juridice ale Republicii Moldova”. Şi apoi, mai trebuie amintit şi faptul că Polonia a arătat că nu liberalizează legislaţia sa referitoare la vânzarea terenurilor către cetăţenii străini până la aderarea la Uniunea Europeană şi aceasta – atenţie! – referitor la terenurile construibile şi nu la acelea agricole şi forestiere. La rândul său, este cazul să amintesc până şi Federaţia Rusă care, ştiţi bine, a ajuns să trăiască, să supravieţuiească doar prin influx de capital străin, spune răspicat că nu va vinde sub nici o formă pământ investitorilor străini.

2. Potrivit art.44 alin.2 din Constituţia actuală:

„Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

De observat că textul constituţionale zice „terenuri”, fără nici o altă precizare. Deşi, toate celelalte state care au admis să vândă parţial exclud terenurile agricole, societăţile minere şi cele forestiere. Nici un stat nu îşi vinde pădurile şi terenul agricol extravilan, dar la noi nu, la noi se vinde totul!?

Dar iată că relativ recent (3 septembrie 2013), apreciindu-se că înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan ar fi unica soluţie eficientă pentru infuzia de capital străin, la sediul Ministerului Agriculturii a fost dezbătut proiectul de lege privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane fizice, precum şi de înfiinţare a Autorităţii pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare. Potrivit spuselor ministrului agriculturii, Daniel Constantin, pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, începând cu 1 ianuarie 2014, „numai persoanele fizice, cetăţeni români, respectiv cetăţeni ai unui stat membru al Uniunii Europene, precum şi apatrizii cu domiciliul în România sau unui stat membru al Uniunii Europene”. Aşadar, conform proiectului de act normativ, „de la data intrării în vigoare a prezentei legi” orice individ de pe mapamond cu domiciliul într-un stat membru UE sau cetăţean al Uniunii Europene va putea să achiziţioneze la noi în ţară teren arabil în extravilan, însă – adaugă „grijuliu” domnul ministru – „proprietatea persoanei fizice, reprezentând terenuri agricole situate în extravilan, nu poate depăşi 100 ha”; „Terenurile agricole situate în extravilan pe o rază de 10 km de la graniţa României se pot înstrăina prin vânzare-cumpărare decât cu avizul Ministerului Apărării Naţionale”.

Este evident că şi acest mutant legislativ derivă din obsedanta teza a atragerii, cu orice preţ, a investitorilor străini. Cu alte cuvinte, nu seriozitatea financiară a partenerilor străini, nu stabilitatea monedei naţionale, ci, pur şi simplu, vânzarea de-a valma a terenurilor către investitorii străini, cu iluzia că astfel am scăpat de griji (Iluzia vânzării de-a valma a terenurilor la străini).

Pe cale de consecinţă, cum art.44 alin.2 din Constituţia revizuită în 2003 vizează „terenurile” de orice fel (spre deosebire de Constituţiile noastre antebelice, care prevedeau interdicţia de a cumpăra numai în privinţa imobilelor rurale), sugerez ca textul constituţional în discuţie să aibă următorul cuprins:

„Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor proprietate privată, cu excepţia celor cu destinaţie agricolă şi ale fondului silvic, numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, precum şi prin moştenire legală”.

De observat că am eliminat sintagma „în condiţiile prevăzute prin lege organică” conţinută de textul constituţional actual, ca fiind superfluă. Fiind de la sine înţeles că, în ipoteza acceptării acestei sugestii, cu prilejul revizuirii plănuite a avea loc odată cu alegerea Preşedintelui, respectiva interdicţie va figura şi în „legea organică”.

Mă opresc aici, nădăjduind că pe viitor parlamentarii vor fi mai atenţi când doresc să speculeze textele Constituţiei din 2003, de ale cărei grave carenţe sunt, precum se vede, conştienţi.

 

Proprietatea publică şi regimul juridic a acesteia

Discurs parlamentar

 “Eram aproape sigur că art. 6 va isca o dispută ieşită din comun şi poate este bine să fie aşa din toate punctele de vedere.

Permiteţi-mi să încerc să vă explic de ce consider eu că acest art. 6 nu are ce căuta în această lege, de ce trebuie eliminat din această lege şi ce avem de făcut, în opinia mea.

Prin forţa unor acte de putere emise după 6 martie 1946 ca naţionalizarea, etatizarea, exproprierea, o mare parte din bunurile imobile a unor categorii de persoane au trecut în proprietatea statului. Respectivele bunuri au fost scoase din circuitul civil şi, cu excepţia terenurilor agricole, nu au putut fi dobândite pe cale judiciară nici până în zilele noastre.

Precizez, de la bun început că nu înţeleg în nici un fel să ignor situaţia juridică precară a foştilor proprietari spoliaţi care, indiscutabil, sunt îndreptăţiţi să pretindă restituirea proprietăţilor trecute în posesia statului, dar nici să trecem cu uşurinţă peste raţiunea şi spiritul legii. De aceea, mă văd obligat să fac unele precizări cu referire la controversatul art. 6 al legii aflate în discuţie.

1. Pe de o parte, cred eu, retrocedarea acestor bunuri nu se poate face nici în condiţiile de azi, decât tot prin intervenţia unor acte legislative cu aplicabilitate specială, recurgându-se în special la metoda retroactivităţii radicale a noilor legi edictate şi nu apelând la umilitoare chichiţe avocăţeşti.

Consider eronată şi totodată periculoasă prevederea potrivit căreia sunt exceptate de la restituire acele bunuri imobiliare, citez: „dacă au intrat în proprietatea statului în temeiul unui titlu valabil, cu respectarea Constituţiei, a tratatelor internaţionale la care România este parte şi a legilor în vigoare la data preluării lor de către stat” (alin. 1).

Altfel spus, a fost respectată legea? Dacă da, consecinţele ei le omologăm noi azi. Capătă valoarea unui titlu valabil. Potrivit acestei filosofii, prea puţin contează că statul comunist a intervenit brutal în relaţiile de proprietate distrugând aproape în totalitate proprietatea individuală, ci numai dacă a respectat sau nu aparenţa de legalitate atunci când a adoptat seria de acte normative, pentru a legitima în fapt furtul de proprietate. Iar această „legitimare”, stimaţi colegi, este, credeţi-mă, desăvârşită şi corespunde furtului calificat din Codul penal. Şi, ca şi cum nu ar fi fost de ajuns această „legitimare” a raptului, comisia noastră juridică s-a grăbit să arunce colacul de salvare al unui înşelător amendament. Citez: „Nu sunt valabile titlurile obţinute pe bază de discriminare politică, economică, socială ori de presiune”.

Încercând deunăzi să justifice raţiunea acestei găselniţe ilogice – şi o cataloghez „găselniţă ilogică” pentru că una şi aceeaşi realitate este de la un alineat la altul riguros acceptată sau evaziv respinsă, ceea ce este inadmisibil – ilustrul invitat afirma ţanţoş că ea nu este decât rezultatul unei decizii politice. Cu alte cuvinte, adevărul ar depinde de numărul de voturi pe care îl impune sau nu, şi nu de valabilitatea în context logic al acestei aserţiuni.

Nu vi se pare, colega, îi spun eu domnului acela, că admiţând că actul de naţionalizare, de expropriere, ar putea fi privit ca reprezentând un titlu valabil câtă vreme excepţia, adică găselniţa Domniei voastre, nu face decât să confirme regula? Nu faceţi decât să legitimaţi cotropirea fundamentată prin violenţă fizică şi morală a dreptului de proprietate? Altfel spus, aceste reglementări specifice perioadei totalitariste, deşi în mod evident şi în întregime incompatibile cu noile principii fundamentale de organizare socială, ar fi cu putinţă ca ele să supravieţuiască?

Apoi, stimaţi colegi, nu vi se pare că prin această stratagemă, pisica este aruncată, în cele din urmă, pasată tot instanţelor judecătoreşti? Care instanţe vor fi obligate să admită că au existat titluri valabile şi titluri nevalabile! Ca să nu mai vorbesc de imposibilitatea obiectivă a succesorului persoanei spoliate, naţionalizate, expropriate, de a proba după o jumătate de secol cum că părintele său ar fi fost supus unei constrângeri fizice sau morale.

2. Pe de altă parte, repunerea foştilor proprietari în situaţia anterioară nu poate fi soluţionată în nici un caz prin introducerea textului art. 6 în cuprinsul legii privind regimul proprietăţii publice, act normativ care vizează exclusiv regimul general al proprietăţii publice, un act care nu este reparatoriu. Este o lege-cadru ce va putea fi soluţionată numai prin intervenţia unor acte legislative cu aplicabilitate specială. Reamintesc că printre legile post-decembriste cele mai importante, care afectează direct dreptul de proprietate imobiliară, se numără, când vorbim de terenuri, Legea nr. 18/1991 asupra fondului funciar şi, când vorbim de construcţii, Legea nr. 112/1995 privind locuinţele naţionalizate. În aceste legi cu caracter reparatoriu, într-adevăr, şi nu în legea în discuţie, trebuie să-şi găsească rezolvare spinoasa problemă a retrocedării bunurilor imobile, terenuri şi construcţii, trecute în proprietatea statului comunist.

Vă mai reamintesc, domnilor colegi, că Legea fondului funciar a reglementat formele de proprietate asupra terenurilor. Iată că a putut să o facă. Această lege nu s-a limitat la definirea noţiunii şi natura domeniului public (art. 4 alin. 2), ci a enumerat categoriile de terenuri care aparţin domeniului public (art. 5), precizând totodată că „pot intra în această categorie şi alte terenuri cărora, prin lege specială, li se dau astfel de destinaţii”. Dar, atenţie, dispune care anume terenuri intrate în proprietatea statului aflate la data aplicării legii în exploatarea cooperativelor urmează să se restituie adevăraţilor proprietari. Iată că Legea nr. 18 a făcut-o. Poate nu complet, dar a făcut-o!

În consecinţă, eu voi propune în final – nu ştiu în ce măsură avem şi avizul grupului parlamentar ca acest art. 6 să fie eliminat şi, eliminându-l, vom putea discuta şi poate terminăm şi cele 36 de articole ale acestei legi.”

(Monitorul Oficial nr. 136 din 1 septembrie 1998, Partea a II-a, Dezbateri parlamentare, Senatul, Sesiunea Extraordinară)