Legea privind circulaţia juridică a terenurilor

Discurs parlamentar

"Legea privind circulaţia juridică a terenurilor se vrea un pas înainte în depăşirea disputei cu privire la capacitatea juridical a investitorilor străini de a dobândi terenuri în România. Numai că ea nu face necesara distincţie între societatea comercială cu capital parţial străin şi cea cu capital integral străin şi nici între terenuri industriale construibile şi cele agricole şi forestiere.

Iată de ce, în perspectiva punerii de acord a acestor omisiuni cu prevederile constituţionale, permiteţi-mi, rogu-vă, să fac următoarele precizări.

Interdicţia de a cumpăra este stabilită de lege în consideraţia persoanei, a calităţii de cetăţean român şi nicidecum în consideraţia domiciliului persoanei fizice ori a sediului persoanei juridice.

Iată de ce art. 3 alineatul 1 al legii nu face decât să reproducă întocmai principiul constituţional conform căruia citez: „cetăţenii străini şi apatrizii nu pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor”. Străinii şi apatrizii, în schimb, pot dobândi dreptul de proprietate asupra construcţiilor de orice fel prin acte între vii sau prin moştenire, dar şi în acest caz se poate recunoaşte numai un drept de superficie asupra imobilului, ceea ce implică dreptul de proprietate asupra construcţiei şi de dreptul de folosinţă, de concesiune asupra terenului.

Prin urmare, posibilitatea dobândirii dreptului proprietăţii asupra terenului este un atribut exclusiv al calităţii de cetăţean român. Tocmai de aceea, în alineatul 2 al acestui art. 3 din prezenta lege se precizează că, citez, „Persoanele fizice care au cetăţenie română şi domiciliul în străinătate pot dobândi în România prin acte juridice între vii şi prin moştenire terenuri de orice fel”. Deci, repet, calitatea de cetăţean român, şi nu domiciliul persoanei fizice ori, după caz, sediul persoanei juridice conferă dreptul de a dobândi terenuri pe teritoriul României. Astfel, dacă o persoană care nu are această calitate cumpără un teren, contractul este lovit de nulitate absolută şi această nulitate nu ar putea fi acoperită nici măcar prin revânzarea terenului către un cetăţean român.

Există însă şi un alt punct de vedere, şi anume că această incapacitate specială, prevăzută în privinţa străinilor, vizează doar pe investitorii străini care sunt, citez: „persoane fizice sau persoane juridice cu domiciliul ori, după caz, cu sediul în străinătate, care afectează investiţii în România”. Per a contrario, deduc adepţii acestei teze, societăţile comerciale cu capital străin, indiferent că este integral sau parţial, fiind considerate persoane juridice române, au capacitatea juridică de a dobândi terenuri în România.

Sună frumos, dar lucrurile nu stau chiar aşa de simplu.

Pentru că: 1. Mai întâi, naţionalitatea unei persoane juridice, inclusiv a societăţilor comerciale, este unică. Acelaşi subiect colectiv de drepturi nu poate fi concomitent şi român şi neromân.

Prin prisma dreptului internaţional privat, deci pe planul conflictelor de legi, naţionalitatea nu conferă decât parţial efectele corespunzătoare din punctul de vedere al folosinţei anumitor drepturi. Cu alte cuvinte, persoana juridică, societate comercială cu participare străină rămâne titulară a unei singure naţionalităţi, dar, atenţie, ea este supusă unor restricţii pe planul folosinţei drepturilor civile, cum este şi interdicţia de a se cumpăra terenuri în România.

Apoi, ce rost are să ne legăm de tot felul de critici juridice cu privire la conceptul de naţionalitate, când în materie de investiţii străine avem o lege, domnilor, încă în vigoare, Legea nr. 35 din 1991, care defineşte cât se poate de clar investiţia străină, înţelegând prin aceasta, citez: „Dobândirea dreptului de proprietate asupra unor bunuri mobile sau imobile, a altor drepturi reale, cu excepţia dreptului de proprietatea asupra terenurilor”. Repet, Legea investiţiilor străine, inclusiv textul citat, este în vigoare şi nimic nu are de-a face cu amendamentul domnului Cataramă.

În articolul nou introdus, art. 30¹, ţin să vă reamintesc, cum spuneam şi la vremea potrivită, de fapt nu este vorba de nici o vânzare în sensul legii civile, ci, pur şi simplu, de sfânta concesiune. Motiv pentru care, eu unul nici nu m-am obosit să reclam acest „mutant” legislativ la Curtea Constituţională, ceea ce nu înseamnă că nu deplâng incredibila tehnică de a face din două texte bune unul prost. Un elementar bun-simţ juridic te obligă să recunoşti, chiar nespecialist fiind, că un investitor străin nu poate dobândi, pe cale indirectă, prin constituirea unei societăţi cu sediul în ţară, ceea ce nu poate dobândi, în mod direct, printr-un contract translativ de proprietate de drept comun.

Şi acuma, ca să fac plăcere, nu?, să repet o tâmpenie pe care o zice un anumit domn de aici şi să las limbajul juridic de o parte şi să vorbesc mai pe româneşte, poate pricepe. Să presupunem că un cetăţean străin vrea să-şi deschidă un „business” în România şi pe lângă aceasta, are nevoie, zice el, şi de nişte niscai hectare de pământ. Ca investitor străin, conform Constituţiei române, neavând cetăţenie română, el nu are voie să cumpere pământ. Dar, cum nimic nu-l împiedică pe străinul respectiv să-şi înregistreze societatea în România, străinul poate dobândi, bine mersi, pământul în calitate de, vezi Doamne, investitor. Că o fi investitor român, că o fi autohton, ce mai contează? Ba contează, aş zice eu, şi încă cum, că poate să înfiinţeze străinul nostru şi o sută de societăţi, în ghilimele „considerate persoane juridice române”, că el tot cetăţean străin rămâne. Un elementar bun-simţ juridic îţi indică faptul că societatea comercială capătă statut de persoană juridică română, şi nu cetăţeanul străin care a înfiinţat această societate.

2. În al doilea rând, se vorbeşte generic despre capacitatea juridică a societăţilor comerciale cu participare străină de a dobândi terenuri în România fără a se face necesara distincţie între cele cu capital parţial străin şi cele cu capital integral străin. În ceea ce priveşte pe cele din urmă, societăţi comerciale cu capital integral străin, însăşi instanţa supremă, Curtea Supremă de Justiţie, a decis că, citez: „Deşi considerată persoană juridică română, nu poate dobândi în România terenuri, deoarece ea îşi păstrează statutul de investitor străin” – Curtea Supremă de Justiţie, decizia nr. 831/25 martie 1994. În ceea ce priveşte societăţile comerciale având capital parţial străin, sigur că pot dobândi în România terenuri, dar în nici un caz fiindcă ele sunt considerate „persoane juridice române”. Motivul pentru care au acest drept, unicul motiv de necontestat, este prezenţa în societate şi a investitorului român, mai exact, a aportului asociatului român.

Textul art. 31 din Legea nr. 35 cred că face inutilă orice altă demonstraţie. Citez: „În situaţiile în care investiţiile străine în România se realizează sub forma unor societăţi comerciale în asociere cu persoane fizice sau juridice române, asociaţii români pot constitui, cu titlu de aport la capitalul social, dreptul de proprietate sau alte drepturi reale asupra terenurilor”. Altfel, în lipsa unei atare prevederi, este clar că investitorul străin nu ar avea nevoie de aportul investitorului român în alcătuirea societăţilor mixte, pentru că el şi-ar putea cumpăra şi terenul care, până acum, a rămas singura monedă forte a românului".

 

 (Monitorul Oficial nr. 207 din 28 octombrie 1997, Partea a II-a, Dezbateri parlamentare, Senatul, Sesiunea a II-a Ordinară)

A se citi și Iluzia vânzării de-a valma a terenurilor la străini