Se afișează postările cu eticheta concesionare. Afișați toate postările
Se afișează postările cu eticheta concesionare. Afișați toate postările

duminică, 13 martie 2016

Regimul juridic special al terenurilor proprietate privată


Poate fi titular al dreptului de proprietate privată orice persoană fizică sau juridică, inclusiv statul şi unităţile administrativ teritoriale. Principalele acte normative care reglementează regimul juridic al terenurilor sunt: Legea nr.18/1991 (republicată în 1998) şi Legea nr.1/2000 pentru reconstituirea dreptului de proprietate asupra terenurilor agricole şi celor forestiere (solicitate potrivit Legii nr.18/1991 şi Legii nr.169/1997).
La începutul anului 1997, Parlamentul a votat completarea Legii nr.35/1991 privind regimul investiţiilor străine, prin introducerea unui text potrivit căruia „societăţile comerciale cu capital parţial sau integral străin, constituite ca persoane juridice române, pot dobândi oricând, pe durata existenţei acestora, dreptul de proprietate şi orice alte drepturi reale asupra terenurilor, necesare pentru realizarea obiectivului de activitate”. M-am împotrivit acestei soluţii, considerând-o în dezacord cu prevederile Constituţiei din 1991 şi chiar periculoasă atunci când miza jocului este înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan.
1. Constituţia din 1991, ca şi cea din 1866, apoi din 1923 şi 1938, interziceau categoric vânzarea pământului către cetăţeni străini sau apatrizi. Deci, de la Constituţia lui Cuza încoace, nu li s-a permis străinilor să cumpere terenuri în România. Sub nici o formă.
Legislaţia românească, de mai bine de un secol, a fost recunoscută în Europa, până în 1944, ca una dintre cele mai bune. Şi atunci, de ce să revizuim acum pentru a doua oară Constituţia din 1991, care, prin articolul 41, interzicea cetăţenilor străini sau apatrizilor să dobândească teren?? Şi pentru a nu mai obosi unii să urce la tribună pentru a vorbi de modelul străin, permiteţi-mi să vă pun la curent ce se întâmplă în celelalte legislaţii din Europa. În Portugalia, Italia, Olanda, Spania, în nici una dintre aceste ţări nu este prevăzută eventualitatea dobândirii de proprietăţi imobiliare de către străini. În Germania există doar câteva landuri bavareze care vând pământ şi cetăţenilor străini, dar – atenţie! – numai după ce îşi iau cetăţenia germană. În restul Germaniei, acest lucru este strict interzis. În Elveţia, se stabilesc, în situaţii excepţionale, unele terenuri ce pot fi vândute străinilor, ele trebuind însă să îndeplinească o sumedenie de condiţii. În Bulgaria, firmele străine nu pot deţine în proprietate terenuri, după cum societăţile mixte cu capital străin nu pot deţine în proprietate terenuri agricole. În alte state, cum ar fi Cehia, Ungaria, Polonia, Estonia, Croaţia, se pun condiţii draconice în cazurile de vânzare a pământului, stabilindu-se capitaluri minime de pornire a societăţii. Însă peste tot unde acest lucru este permis, nu se vinde terenul în sine, ci SE CONCESIONEAZĂ. Trebuie să se facă o investiţie pe terenul respectiv, nişte studii din care să rezulte că această investiţie este foarte profitabilă statului.
Şi pentru că ne ţinem neamuri cu fraţii de peste Prut, să aruncăm o privire asupra Legii privind preţul normativ şi modul de vânzare-cumpărare a pământului, votată de Parlamentul de la Chişinău. Citez: „Terenurile proprietate publică pot fi vândute atât persoanelor fizice şi juridice şi investitorilor străini, cu excepţia terenurilor cu destinaţie agricolă şi ale fondului silvic, care se vând numai persoanelor fizice şi juridice ale Republicii Moldova”. Şi apoi, mai trebuie amintit şi faptul că Polonia a arătat că nu liberalizează legislaţia sa referitoare la vânzarea terenurilor către cetăţenii străini până la aderarea la Uniunea Europeană şi aceasta – atenţie! – referitor la terenurile construibile şi nu la acelea agricole şi forestiere. La rândul său, este cazul să amintesc până şi Federaţia Rusă care, ştiţi bine, a ajuns să trăiască, să supravieţuiească doar prin influx de capital străin, spune răspicat că nu va vinde sub nici o formă pământ investitorilor străini.
2. Potrivit art.44 alin.2 din Constituţia actuală:


Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute prin lege organică, precum şi prin moştenire legală”.

De observat că textul constituţionale zice „terenuri”, fără nici o altă precizare. Deşi, toate celelalte state care au admis să vândă parţial exclud terenurile agricole, societăţile minere şi cele forestiere. Nici un stat nu îşi vinde pădurile şi terenul agricol extravilan, dar la noi nu, la noi se vinde totul!?
Dar iată că relativ recent (3 septembrie 2013), apreciindu-se că înstrăinarea terenurilor agricole din extravilan ar fi unica soluţie eficientă pentru infuzia de capital străin, la sediul Ministerului Agriculturii a fost dezbătut proiectul de lege privind vânzarea-cumpărarea terenurilor agricole situate în extravilan de către persoane fizice, precum şi de înfiinţare a Autorităţii pentru Administrarea şi Reglementarea Pieţei Funciare. Potrivit spuselor ministrului agriculturii, Daniel Constantin, pot dobândi drept de proprietate asupra terenurilor agricole din extravilan, începând cu 1 ianuarie 2014, „numai persoanele fizice, cetăţeni români, respectiv cetăţeni ai unui stat membru al Uniunii Europene, precum şi apatrizii cu domiciliul în România sau unui stat membru al Uniunii Europene”. Aşadar, conform proiectului de act normativ, „de la data intrării în vigoare a prezentei legi” orice individ de pe mapamond cu domiciliul într-un stat membru UE sau cetăţean al Uniunii Europene va putea să achiziţioneze la noi în ţară teren arabil în extravilan, însă – adaugă „grijuliu” domnul ministru – „proprietatea persoanei fizice, reprezentând terenuri agricole situate în extravilan, nu poate depăşi 100 ha”; „Terenurile agricole situate în extravilan pe o rază de 10 km de la graniţa României se pot înstrăina prin vânzare-cumpărare decât cu avizul Ministerului Apărării Naţionale”.
Este evident că şi acest mutant legislativ derivă din obsedanta teza a atragerii, cu orice preţ, a investitorilor străini. Cu alte cuvinte, nu seriozitatea financiară a partenerilor străini, nu stabilitatea monedei naţionale, ci, pur şi simplu, vânzarea de-a valma a terenurilor către investitorii străini, cu iluzia că astfel am scăpat de griji (Iluzia vânzării de-a valma a terenurilor la străini).
Pe cale de consecinţă, cum art.44 alin.2 din Constituţia revizuită în 2003 vizează „terenurile” de orice fel (spre deosebire de Constituţiile noastre antebelice, care prevedeau interdicţia de a cumpăra numai în privinţa imobilelor rurale), sugerez ca textul constituţional în discuţie să aibă următorul cuprins:


Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor proprietate privată, cu excepţia celor cu destinaţie agricolă şi ale fondului silvic, numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, precum şi prin moştenire legală”.

De observat că am eliminat sintagma „în condiţiile prevăzute prin lege organică” conţinută de textul constituţional actual, ca fiind superfluă. Fiind de la sine înţeles că, în ipoteza acceptării acestei sugestii, cu prilejul revizuirii plănuite a avea loc odată cu alegerea Preşedintelui, respectiva interdicţie va figura şi în „legea organică”.
Mă opresc aici, nădăjduind că pe viitor parlamentarii vor fi mai atenţi când doresc să speculeze textele Constituţiei din 2003, de ale cărei grave carenţe sunt, precum se vede, conştienţi.

 

sâmbătă, 5 martie 2016

Iluzia vânzării de-a valma a terenurilor la străini


La începutul anului 1997, Parlamentul a votat completarea Legii nr.35/1991 privind regimul investiţiilor străine, prin introducerea unui text potrivit căruia „Societăţile comerciale cu capital parţial sau integral străin, constituite ca persoane juridice române, pot dobândi oricând, pe durata existenţei acestora, dreptul de proprietate şi orice alte drepturi reale asupra terenurilor, necesare pentru realizarea obiectivului de activitate”.
În ceea ce mă priveşte, se ştie că m-am împotrivit acestei soluţii, considerând-o în dezacord cu prevederile Constituţiei din 1991, şi chiar periculoasă atunci când miza jocului este înstrăinarea terenurilor agricole. Acestea sunt motivele pentru care am propus şi continuu să susţin că scopul urmărit poate fi atins pe calea concesionării pe termen îndelungat a terenurilor agricole. Să fiu bine înţeles: obiecţiunea mea priveşte numai terenurile agricole din extravilan, şi nu cele destinate investiţiilor industriale.
Parlamentul a adoptat şi Legea privind circulaţia juridică a terenurilor. Art.3 al acestei legi reînnoieşte interdicţia dobândirii dreptului de proprietate asupra terenurilor de către cetăţenii străini şi persoanele juridice străine. Ultimul alineat al acestui articol dispune însă că: „în cazul terenurilor ce fac obiectul investiţiilor persoanelor fizice sau juridice străine, sunt şi rămân aplicabile dispoziţiile legislaţiei în vigoare privind regimul juridic al investiţiilor străine”. Precum se vede, este omisă situaţia societăţilor comerciale cu capital parţial sau integral străin, constituite ca persoane juridice române, ceea ce înseamnă că acestea se bucură în continuare de privilegiul recunoscut prin amendarea Legii investiţiilor străine.
Este evident că aceste modificări legislative au derivat din obsedanta teză a atragerii cu orice preţ a investitorilor străini, apreciindu-se că înstrăinarea terenurilor ar fi unica soluţie eficientă pentru infuzia de capital străin. Cu alte cuvinte, nu desfiinţarea birocraţiei, nu seriozitatea financiară a partenerilor străini, nu stabilitatea monedei naţionale, ci, pur şi simplu, vânzarea de-a valma a terenurilor către investitorii străini, cu iluzia că astfel am scăpat de griji.
Iată de ce, în perspectiva revizuirii actualei Constituții, în textul art.44 alin.2 (potrivit căruia „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor numai în condiţiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană şi din alte tratate internaţionale la care România este parte, pe bază de reciprocitate, în condiţiile prevăzute de lege organică, precum şi prin moştenire legală”), urmează a fi inclusă precizarea că cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor „cu excepţia celor agricole şi forestiere”.
Apoi, în concordanţă cu textul revizuit, se impune a fi reprodus acest principiu constituţional în Legea privind circulaţia juridică a terenurilor. În sensul că „Cetăţenii străini şi apatrizii pot dobândi dreptul de proprietate privată asupra terenurilor proprietate privată, cu excepţia terenurilor agricole sau forestiere”.
Menţionez că anterior, cu prilejul dezbaterii în Parlament a Legii nr.35/1991 privind regimul investiţiilor străine, am propus concesionarea terenurilor, dar amendamentul a fost respins de majoritari.
Metoda concesionării s‑a practicat curent în legislaţia noastră. Vă pot aminti Codul nostru civil sau Codul comercial din 1887, în care la articolul 247 se prevede concesionarea pentru societăţile străine. Chiar şi Legea prevede drept una dintre modalităţile de investiţie concesionarea bunurilor mobile, imobile, construcţii. În ceea ce priveşte terenurile, era interzisă vânzarea. Am propus concesionarea terenurilor, conform vechii legislaţii, care permite şi în prezent concesionarea terenurilor petrolifere, aurifere şi alte astfel de terenuri. Palatul telefoanelor din Bucureşti este construit în regim de concesionare, „Inter”‑ul la fel. Societatea „Astra” este şi ea realizată în regim de concesionare. Concesionarea nu presupune că vin americanii cu elicopterele să ridice „Inter”‑ul să‑l ducă la ei, cu bucata de pământ de sub el! Concesionarea înseamnă o închiriere pe timp îndelungat a unui bun imobil.
Am propus concesionarea pe 99 de ani, că nu se pot face concesionări pe secole! Concesionarea, fiind un contract cu titlu oneros, poate presupune şi o chirie pentru investitorul străin, şi ca să‑l încurajăm, putem propune o chirie simbolică, de un leu pe metru pătrat. Important este să ne menţinem proprietatea asupra terenului, pentru că ea reprezintă puterea investitorului român. Străinul vine cu valută, cu maşini sofisticate, cu tehnologie perfecţionată, iar românul care intră în societatea mixtă este puternic doar prin proprietatea asupra terenului. El nu are mai nimic din cele aduse de străin, doar terenul, care reprezintă o valoare importantă. În caz contrar, investitorul străin nu va mai avea nevoie de aportul investitorului român, în alcătuirea societăţii mixte, pentru că el îşi poate cumpăra şi terenul. Îl va întreba pe investitorul român cu ce aport vine în societate, iar acesta va veni cu... „doi ochi albaştri”! Din acest motiv, am pledat şi pledez pentru concesionarea terenurilor agricole şi forestiere, fie şi numai pe 49 de ani, conform vechii legislaţii.